Home / Ελλάδα / Η εταιρεία που εκτίμησε στο 1/3 το Ελληνικό εκτιμά και την αξία του ΟΛΠ

Η εταιρεία που εκτίμησε στο 1/3 το Ελληνικό εκτιμά και την αξία του ΟΛΠ

Περί τις 20 Νοεμβρίου του 2015 το ΤΑΙΠΕΔ ανακοίνωνε ότι από τούδε και στο εξής θα προσελάμβανε δύο ανεξάρτητους αποτιμητές (κι όχι έναν) σε κάθε προκηρυχθέντα ή προκηρυχθησόμενο υπ’ αυτού διαγωνισμό. Όσοι χάρηκαν με αυτήν την είδηση, πιστεύοντας ότι κατ’ αυτόν τον τρόπον θα διασφαλιζόταν μεγαλύτερη διαφάνεια στην όλη διαδικασία, μάλλον επλανήθησαν πλάνην οικτράν. Η απογοήτευση για αυτούς ήρθε μόλις λίγες ημέρες αργότερα, όταν το Ταμείο ανακοίνωσε ότι ο δεύτερος εκτιμητής στον οποίο ανετίθετο η αποτίμηση η σχετική με τον ΟΛΠ ήταν η «American Appraisal Hellas».
Ποια ακριβώς είναι η «American Appraisal Hellas»;

Για όσους τους διαφεύγει, υπενθυμίζουμε ότι η εν λόγω εταιρεία είναι αυτή στην οποία είχε ανατεθεί στις αρχές του 2014 η εκτίμηση της αξίας του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Αγίου Κοσμά. Το από 18-3-2014 πόρισμα αυτής, το οποίο προσδιόριζε την αξία του ακινήτου στα 560 εκατομμύρια ευρώ σε παρούσα αξία (βάσει του οποίου πορίσματος έγινε δεκτή η από 26-3-2014 προσφορά της «Lamda Development» – περίπου 600 εκατομμύρια ευρώ σε παρούσα αξία (στην πραγματικότητα 915 εκατομμύρια ευρώ με αποπληρωμή σε βάθος δεκαετίας)), αμφισβητήθηκε εντόνως. Με την από Ιουλίου του 2014 οικονομοτεχνική μελέτη τους για λογαριασμό του ΤΕΕ, οι Μηχανικοί Ιωάννης Αλεξόπουλος και Ανδρέας Ψαθάς απαξίωσαν στην ουσία πλήρως την εκτίμηση του ΤΑΙΠΕΔ, αφού ισχυρίσθηκαν ότι η εμπορική αξία του ακινήτου, βάσει του ενδεικτικού προς υποψηφίους επενδυτές σχεδίου της «Ελληνικό Α.Ε.» («σεναρίου Πολλάλη»), ήταν περί τα 1,8 δισεκατομμύρια ευρώ (σε παρούσα αξία).

Εν τέλει κατά τον Νοέμβριο του 2014 η Εισαγγελία του ΣΔΟΕ ανέθεσε σε δύο ανεξάρτητους Πραγματογνώμονες Πολιτικούς Μηχανικούς, τον Γεώργιο Αναματερό και τον Ιωάννη Μελά, να αποφανθούν για την εμπορική αξία του ακινήτου. Οι πραγματογνωμοσύνες τους κατατέθηκαν στην Εισαγγελία μετά πάροδο δέκα περίπου μηνών και τα συμπεράσματά τους διέρρευσαν στον Τύπο στις 2-10-2015. Σύμφωνα με αυτά, οι ως άνω πραγματογνώμονες απεφάνθησαν ότι η τιμή στην οποία παραχωρείται το Ελληνικό, είναι από δυόμισι έως και τέσσερις τουλάχιστον φορές μικρότερη από την τιμή στην οποία θα έπρεπε να έχει παραχωρηθεί. Πέραν τούτου οι πραγματογνώμονες αναφέρουν σωρεία λαθών και παραλείψεων από την πλευρά της «American Appraisal Hellas».

Αναλυτικώς, ο πρώτος από τους δύο πραγματογνώμονες, ο Γ. Αναματερός, εξέτασε ενδελεχώς το επενδυτικό σενάριο της «Lamda Development» («σενάριο Foster») και την εκτίμηση της «American Appraisal Hellas», που βασίζεται σε αυτό, και απεφάνθη ότι το ρίσκο που αναλαμβάνει ο επενδυτής (ολοκλήρωση εργασιών σε βάθος 25ετίας, πώληση διαμερισμάτων σε βάθος 30ετίας κλπ.) δεν είναι σε καμία περίπτωση υψηλό (δεδομένης και της θέσεως του ακινήτου, αλλά και της διεθνούς ζητήσεως που θα υπάρξει για τα προϊόντα της αναπτύξεως), για να δικαιολογείται από την πλευρά του εκτιμητικού οίκου η υιοθέτηση τόσο δυσμενών ως προς το εκτιμητικό αποτέλεσμα παραδοχών (π. χ. συντελεστής προεξοφλήσεως 14,5%). Πέραν τούτου εξέφρασε την απορία του για την υιοθέτηση από τον εκτιμητικό οίκο μιας μεθόδου (των «προεξοφλημένων ταμιακών ροών»), που κανονικά εφαρμόζεται μόνο σε εκτιμήσεις σχετικές με επιχειρήσεις εν λειτουργία (και όχι σχετικές με την αξία γης). Σύμφωνα με το πόρισμά του, η εκτίμηση της «American Appraisal Hellas» θα έπρεπε να είναι ΤΟΥΛΑΧΙΣΤΟΝ 2,5 φορές υψηλότερη.

Ο δεύτερος από τους δύο πραγματογνώμονες, ο Ι. Μελάς, απορρίπτει από την πλευρά του πλήρως την υιοθέτηση της μεθόδου των «προεξοφλημένων ταμιακών ροών» και ισχυρίζεται ότι η εμπορική αξία του ακινήτου είναι εντελώς ανεξάρτητη από την επενδυτική αξία του σχεδίου της «Lamda Development» (του «σεναρίου Foster»). Στο σενάριο αξιοποιήσεως του ακινήτου που αυτός πραγματεύεται, πωλούνται σε (περισσότερους του ενός) ιδιώτες επενδυτές οικόπεδα με προκαθορισμένες χρήσεις γης, τα οποία αναλαμβάνουν αυτοί να αξιοποιήσουν εν ευθέτω χρόνω και ιδίαις δαπάνες, ενώ το Κράτος αναλαμβάνει την κατασκευή των διαφόρων υποδομών. Συμφώνως προς τον ως άνω πραγματογνώμονα, το σχέδιο αυτό δεν είναι μόνο ορθότερο από εκτιμητικής απόψεως, αλλά είναι και ρεαλιστικότερο, αφού θα οδηγήσει εν τοις πράγμασι σε μεγαλύτερα κέρδη για το Δημόσιο και σε μεγαλύτερη ανάπτυξη, καθώς στην παρούσα περίοδο κρίσεως τα «κενά» οικόπεδα είναι εξαιρετικώς περιζήτητα (λόγω χαμηλού ΕΝΦΙΑ, επειδή η κατασκευή έχει «παγώσει» κλπ.), ιδίως αυτά που ευρίσκονται στο παράκτιο μέτωπο της «Αθηναϊκής Ριβιέρας». Σύμφωνα με το πόρισμά του, η εμπορική αξία του ακινήτου είναι τουλάχιστον τέσσερις φορές μεγαλύτερη από αυτήν στην οποία παραχωρείται στον επενδυτή.

Η διαρροή των παραπάνω συμπερασμάτων, αλλά και αντιδράσεις μέρους των στελεχών του ΣΥΡΙΖΑ, ίσως να οδήγησαν τον Στέργιο Πιτσιόρλα, νυν Πρόεδρο του ΤΑΙΠΕΔ, να υποσχεθεί κατά τον Δεκέμβριο, ότι θα υπάρξει μέσα στο 2016 επαναδιαπραγμάτευση της συμφωνίας με την «Lamda Development» ως προς το συμφωνηθέν τίμημα, ενδεχομένως με μείωση του χρόνου αποπληρωμής (βεβαίως το οικονομικό όφελος για το Δημόσιο ελάχιστα θα αλλάξει αν δεν αυξηθεί παραλλήλως η ονομαστική αξία του τιμήματος). Όπως και να έχει, απορίας άξιον είναι το γιατί εδόθη εντολή στην «American Appraisal Hellas» να κάνει την δεύτερη αποτίμηση την σχετική με τον ΟΛΠ, από την στιγμή που το Ταμείο είχε ήδη λάβει γνώση των πορισμάτων των ως άνω πραγματογνωμόνων.

About totritomati

totritomati